El precio del suelo es la principal causa del déficit habitacional

El pasado jueves se produjo el desalojo de las familias que habían tomado un terreno lindero al polideportivo del barrio Las Heras. La ocupación había comenzado el domingo 23 de octubre. Los ocupantes declararon que vivían en esa zona y que ya no podían costear el alquiler cuando decidieron instalarse en ese terreno que es propiedad de la municipalidad.

El intendente Guillermo Montenegro sostuvo que todo aquel que tomaba un terreno era un delincuente y solicitó a la justicia que los desalojara. Además, argumentó que el predio oficia como reservorio de Obras Sanitarias Sociedad de Estado (OSSE) ante casos de inundación.

Las familias, por ahora, pernoctan en una iglesia mientras esperan por una solución a su problema. Así, el déficit habitacional que existe en Mar del Plata y en las grandes ciudades del país quedó de manifiesto una vez más.

Región Mar del Plata dialogó con el Arquitecto, Especialista en Planificación y Administración del Desarrollo, José María Zingoni y con el doctor en Ciencias Sociales, Federico Oriolani. Ambos coincidieron en que el gran problema es el precio del suelo y la falta de políticas.

En principio, Oriolani dejó en claro que el acceso a la vivienda es un derecho que figura en el inciso 22 del artículo 75 de la Constitución. El estado lo ha ratificado a través de diferentes instrumentos internacionales de Derechos Humanos y la provincia de Buenos Aires cuenta desde 2012 con la Ley de Acceso Justo al Hábitat a la que el municipio adhirió en 2014 pero no implementó.

Sin embargo, aseguró que el déficit habitacional de Mar del Plata y del país “es muy grave y se ve representado en el Registro Nacional de Barrios Populares (RENABAP)”. A nivel nacional hay 4400 asentamientos inscriptos y en la ciudad 71 donde viven 13.449 familias. “Cerca de un tercio de la población argentina tiene problemas de déficit habitacional. Puede ser por falta de acceso a una vivienda, a servicios básicos o por situaciones de hacinamiento”.

El doctor en Ciencias Sociales que además es becario del CONICET y forma parte del Grupo de Estudios Sociourbanos atribuyó la problemática al precio del suelo. “Es inaccesible no solo para sectores populares. Se ve en los alquileres que aumentan. Hay poca oferta y es muy difícil acceder para una persona de sectores medios y medios bajos”.

Zingoni coincidió con el diagnóstico. “El problema no es exclusivo de la producción de viviendas” sino de “acceso a un suelo urbanizado que tenga servicios: un lote que a su vez esté integrado con la ciudad que permita que esa familia pueda desplazarse razonablemente hasta una escuela, lugar de trabajo, espacio verde y que pueda ser habitable, lo que llamamos hábitat”.

“Esa producción de suelo es uno de los principales problemas. No porque haya escasez sino por el precio que se hace muy pero muy difícil para la mayoría de la población”, dijo.

Ausencia de políticas

El especialista en Planificación sostuvo que en toda toma hay dos factores necesarios. “Por un lado la disponibilidad de un suelo que está bien ubicado y podría ser urbanizado. Y por otro lado, hogares que quedan excluidos por los valores de mercado y necesitan de algún lugar donde vivir”.

¿Cómo se podrían dejar de producir estás tomas? “Con una producción razonable de suelo urbanizado a costos que puedan ser asequibles por las familias. Cuando los municipios implementan ese tipo de políticas, vemos cómo se reducen o desaparecen estas tomas”.

Luego, Oriolani afirmó que no hay políticas que atiendan a esta problemática. “El Procrear facilitó el acceso a un crédito a tasas bajas a sectores medios y bajos. De alguna forma permitió el acceso a la vivienda. Pero para acceder tenías que estar con trabajo registrado, una situación poco usual. Por otra parte, esa política no tuvo injerencia en los valores del suelo y al no estar regulado y aumentar la demanda, el precio se incrementó significativamente”.

El sociólogo indicó que “hay un proceso de urbanización excluyente que se expresa también en estrategias populares de ocupaciones colectivas en sectores periféricos de la ciudad. Las periferias se empiezan a extender y no porque no haya viviendas vacías en el casco urbano. En el sector costero se han construido grandes torres que apuntan a sectores más altos y no dan solución a la problemática de la vivienda. Hay un montón de viviendas sin habitar y un montón de personas con problemas habitacionales”.

“Hay intereses económicos que tienden a generar procesos excluyentes. No es que no haya interés político, hay intereses económicos que inciden en las decisiones políticas y esto ha sido una constante en Mar del Plata. Un modelo que no prioriza el acceso al hábitat sino las ganancias y los intereses de particulares para generar mayor rentabilidad en proyectos elitistas”, señaló.

Otras experiencias

Hay experiencias exitosas en otros países. Zingoni citó los casos de España e Inglaterra pero también de países más cercanos como Colombia y Brasil. “Tienen muy buenas experiencias. Nosotros desde hace unos diez años contamos con la ley de acceso justo al hábitat que tiene muy buenas herramientas y da la posibilidad a los gobiernos municipales de fortalecerse en esa acción”.

Al profundizar sobre las herramientas de Brasil y Colombia detalló que “el código (N de la R: de Construcción) define para determinadas zonas lo que se puede construir. Por ejemplo: la altura y en consecuencia la cantidad de metros cuadrados que se pueden edificar en un terreno. Esa autorización la da la administración pública. Al aumentar el precio de ese suelo, parte del valor vuelve al estado. Es una forma de controlar la especulación”.

“En el caso colombiano puede llegar a una captura del 50%. En San Pablo es lo mismo pero a partir de la cantidad de pisos que se pueden construir. Desde el segundo piso, un edificio pagará una parte de esa renta que se va dando a medida que sube el proyecto en términos de altura. Una parte va al estado. Generalmente a un fondo de desarrollo urbano”, describió.

Mal diagnóstico del Plan Estratégico

Tras aclarar que el estado no genera herramientas para responder a la demanda de hábitat y eso se visibiliza en las tomas colectivas, Oriolani criticó al plan estratégico porque atribuye a las migraciones el hecho de que la ciudad crezca hacia los bordes. Vienen trabajadores, se quedan, ocupan un lugar y así se expande la ciudad. “Se expande mal porque esta población a su vez demanda servicios y se asienta en lugares donde no están las condiciones. Pero no da cuenta (el plan estratégico) que el problema de fondo de esa urbanización tiene que ver con un problema de desregulación del precio del suelo”.

En cuanto a las políticas que se podrían implementar, Oriolani sostuvo que se debería poner en práctica la Ley de Acceso Justo al Hábitat. “Que se ponga en funcionamiento el Consejo de Hábitat que está pensado para trabajar estas problemáticas entre concejales, organizaciones sociales, la universidad y que el Banco de Tierras tenga una funcionalidad más importante. Hoy no tiene funcionamiento real”.

Está tan clara la opinión de los expertos como que en Mar del Plata no hay planificación ni políticas que tiendan a generar condiciones para que toda la población tenga acceso al hábitat. En los últimos años el crecimiento de los asentamientos y barrios populares es comparable con el incremento de la construcción de edificios con amenities y de barrios privados en distintas zonas de la ciudad.