Demanda para frenar la construcción de viviendas en Alfar

La Asamblea Playas del Sur y Surfrider Argentina presentaron una demanda contra la Municipalidad de General Pueyrredon para intentar frenar el avance del proyecto inmobiliario denominado La Reserva Explanada, ubicado en el barrio Alfar, en el sur de Mar del Plata.

La presentación judicial busca que se declare la nulidad de la Declaración de Impacto Ambiental (DIA) que permitió avanzar con el emprendimiento y solicita, además, una medida cautelar para impedir que continúen las obras y los movimientos de suelo mientras se resuelve el conflicto.

El proyecto contempla la construcción de unos 40.000 metros cuadrados, distribuidos en ocho edificios de más de 14 metros de altura y 198 unidades habitacionales, en un sector próximo al arroyo Corrientes y a la Reserva Turística y Forestal Paseo Costanero Sur.

La disputa se concentra no solamente en el tamaño del emprendimiento, sino también en la situación ambiental, urbanística y dominial del predio, ubicado en una zona costera donde los médanos y la línea de ribera adquieren especial relevancia.

La acción judicial, identificada como Asamblea Playas del Sur c/ Municipalidad de General Pueyrredón s/Pretensión Anulatoria, cuestiona las condiciones en las que se aprobó el emprendimiento.

Entre las principales medidas solicitadas se encuentra la suspensión de la Declaración de Impacto Ambiental, la anotación de litis sobre las parcelas involucradas y una prohibición de continuar con obras, movimientos de suelo o acciones comerciales vinculadas con el proyecto mientras avance el proceso judicial.

Las organizaciones sostienen que la intervención podría generar consecuencias ambientales que, una vez producidas, serían difíciles o imposibles de revertir.

La preocupación adquiere especial relevancia porque, según la presentación, ya se habrían realizado tareas sobre el terreno, entre ellas remoción y trasplante de árboles y trabajos vinculados con la fijación de médanos.

Un proyecto de 40.000 metros cuadrados

De acuerdo con la información aportada por los denunciantes, La Reserva Explanada prevé 198 viviendas destinadas a alojar de manera permanente a unas 600 personas.

El emprendimiento se proyecta sobre un predio lindero al arroyo Corrientes y cercano a la Reserva Turística y Forestal Paseo Costanero Sur. La intervención también contempla la extracción de aproximadamente 750 árboles y movimientos de suelo sobre un sistema de médanos.

El propio estudio ambiental del proyecto identifica al arroyo Corrientes como un curso de agua permanente que recibe aportes de distintos sectores de la ciudad antes de desembocar en el mar, en el límite norte del predio.

Para la Asamblea Playas del Sur y Surfrider Argentina, las características del lugar hacen que cualquier intervención de gran escala deba ser analizada considerando no solamente la construcción de los edificios, sino también sus efectos sobre el sistema costero.

Las principales objeciones de vecinos y ambientalistas

La demanda enumera una serie de presuntas irregularidades que, según sus impulsores, deberían llevar a revisar la autorización ambiental y urbanística del proyecto.

Entre los cuestionamientos aparece la situación de la normativa que habilitó nuevos parámetros urbanísticos para el predio, la falta de actualización de la línea de ribera y la ausencia de determinadas demarcaciones vinculadas con la protección del arroyo y la reserva.

La línea de ribera, uno de los puntos centrales

Uno de los aspectos más relevantes del planteo judicial es la línea de ribera, que permite determinar la relación entre los terrenos privados y el dominio público vinculado a los cursos y cuerpos de agua.

El Código de Aguas bonaerense establece que la Autoridad del Agua tiene entre sus funciones la fijación y demarcación de la línea de ribera. La Ley 12.257 constituye el marco provincial que regula la protección, conservación y manejo del recurso hídrico.

Según los denunciantes, la demarcación existente en el sector no se encontraría actualizada y los informes técnicos más recientes ubicarían el límite en una posición diferente dentro del predio.

La discusión es particularmente sensible porque la ubicación de esa línea puede incidir directamente sobre qué superficie puede ser objeto de urbanización y qué sectores quedan alcanzados por restricciones ambientales o de dominio público.

Qué ocurre con la franja costera de 150 metros

Otro de los puntos señalados en la presentación judicial está relacionado con las restricciones para construir en sectores próximos al océano.

La normativa bonaerense establece limitaciones para el loteo y la edificación en la franja costera, con referencias específicas a los 150 metros desde la línea de ribera y a la protección de médanos y cadenas de médanos.

Los demandantes sostienen que el proyecto debería adecuarse a esa restricción y cuestionan que la autorización ambiental haya sido otorgada sobre un diseño que posteriormente debería modificarse.

Por eso, uno de los interrogantes centrales del proceso judicial será determinar qué superficie concreta del terreno puede ser urbanizada y bajo qué parámetros.

La falta de una demarcación del arroyo Corrientes

La demanda también cuestiona la ausencia de una demarcación oficial de la franja de protección correspondiente al arroyo Corrientes.

Para los vecinos y ambientalistas, esa situación genera incertidumbre sobre los límites efectivos del área donde podrían desarrollarse las obras.

A esto suman otro reclamo: la Reserva Costanera Sur no estaría mensurada, una situación que, según la presentación, dificulta establecer con precisión la relación entre las parcelas privadas y las tierras que podrían corresponder al dominio público.

Los denunciantes sostienen que esa combinación de límites pendientes de definición vuelve especialmente relevante que cualquier autorización urbanística sea revisada antes de que se consoliden obras sobre el terreno.

El impacto ambiental bajo discusión

La legislación ambiental bonaerense establece que las obras o actividades susceptibles de producir efectos negativos sobre el ambiente deben atravesar previamente un procedimiento de Evaluación de Impacto Ambiental y obtener la correspondiente Declaración de Impacto Ambiental.

La normativa contempla además la evaluación ambiental de determinados proyectos urbanos y turísticos dentro de las competencias correspondientes.

En este caso, las organizaciones sostienen que el estudio utilizado para aprobar el proyecto presenta omisiones que deberían ser revisadas por la Justicia.

Uno de los cuestionamientos está relacionado con la ausencia de un estudio arqueológico, pese a la proximidad de un sitio que, según los denunciantes, tendría una antigüedad superior a los 7.000 años y habría sido identificado por especialistas vinculados con la Universidad Nacional de La Plata.

Los árboles y los médanos, en el centro de la controversia

La transformación del paisaje constituye otro de los ejes del conflicto.

Según la demanda, el desarrollo requeriría intervenir sobre un sector donde existen aproximadamente 750 árboles, además de modificar parte del sistema de médanos.

Para las organizaciones ambientalistas, los médanos cumplen una función ambiental que excede su valor paisajístico y forman parte de un sistema costero particularmente vulnerable frente a procesos de erosión y cambios en la dinámica litoral.

El reclamo apunta, por lo tanto, a que el análisis del proyecto considere el impacto acumulativo sobre el ecosistema costero y no solamente los efectos puntuales de cada edificio.

La discusión sobre el acceso público a la costa

Otro aspecto que aparece en el conflicto es el carácter público de determinados sectores vinculados con la costa, el mar y el arroyo.

Los demandantes cuestionan que algunos de los límites del área involucrada permanezcan sin una definición precisa y advierten que esa situación podría facilitar, según su interpretación, una apropiación privada de espacios que deberían conservar su carácter público.

En ese sentido, reclaman que tanto la Provincia como el Municipio cumplan con sus respectivas competencias para determinar y garantizar los límites y el acceso público a la costa.

La discusión no se limita entonces a la construcción de viviendas: también involucra el modo en que se ordena y protege uno de los sectores naturales más sensibles del sur de Mar del Plata.

Un conflicto que ya tiene impacto sobre el terreno

La urgencia planteada por los vecinos tiene que ver con que, según la documentación presentada ante la Justicia, el predio ya habría sido objeto de movimientos y trabajos preliminares.

Los demandantes sostienen que continuar con esas intervenciones podría generar un escenario de hechos consumados antes de que exista una resolución judicial sobre la legalidad de la autorización ambiental.

A eso agregan otro elemento: aseguran que el emprendimiento ya se estaría comercializando a través de inmobiliarias, con una entrega prevista para diciembre de 2026, pese a que —según afirman— todavía no contarían con los permisos de obra definitivos.

Por ese motivo, la medida cautelar ocupa un lugar central en la estrategia judicial.

Qué deberá resolver ahora la Justicia

La presentación no significa que el proyecto haya quedado definitivamente cancelado. La Justicia deberá analizar los argumentos de las organizaciones, la documentación presentada y la actuación administrativa del Municipio antes de determinar si corresponde suspender la autorización cuestionada.

Uno de los primeros puntos de atención será precisamente la medida cautelar solicitada por los demandantes: si es concedida, podría impedir que continúen determinadas acciones sobre el predio mientras se discute el fondo de la cuestión.

En paralelo, el proceso deberá determinar si las autorizaciones urbanísticas y ambientales se ajustaron a la normativa vigente y si fueron correctamente consideradas cuestiones como la línea de ribera, la franja de protección costera, los médanos, el arroyo Corrientes y el carácter público de determinados espacios.