La torre de 35 pisos como símbolo de un negocio que sustituye a la planificación

Florencia Miconi es una mujer de alrededor de 40 años, abogada y Ceo de IMASA (Ingeniero Miconi y Asociados S.A.) una empresa constructora que nació en Mar del Plata en 1990. También es dueña, junto a su marido, Manuel Campomar de Fiduciaria Paisajes Urbanos MDP, la firma que el último 26 de septiembre consiguió, con el impulso del gobierno de Guillermo Montenegro, que el Concejo Deliberante aprobara una torre de 35 pisos en la manzana delimitada por las calles Alem, Aristóbulo del Valle, Falucho y Gascón. 

Serán 122 metros de altura a solo una cuadra y media de la costa por más que los vecinos se  organizaron, se opusieron y lo manifestaron en las redes sociales, el Concejo y en cuanto micrófono encontraron. Por más que el Colegio de Martilleros, el de Arquitectos y la facultad de Arquitectura de la UNMDP advirtieron sobre el impacto negativo. Por más que los bloques de concejales de Acción Marplatense, el Frente Renovador y el kirchnerismo lo rechazaron.   

Contra todo eso, la mayoría automática y un tratamiento veloz: en un mes, el expediente pasó por tres comisiones. Además, los trece concejales de la Unión Cívica Radical, el PRO y la Coalición Cívica, que responden a Montenegro y los dos de La Libertad Avanza adelantaron un día la reunión de la comisión de Hacienda para que el expediente cumpliera con los plazos administrativos y pudiera aprobarse en la sesión. 

Quizás el intendente creyó que si el tema pasaba menos tiempo en la opinión pública el costo político sería menor. Quizás tenga razón. 

¿Cuánto costará un departamento en la torre? 

De acuerdo a los planos elaborados por el estudio Mariani-Pérez-Maraviglia-Cañadas que Miconi presentó en el expediente, el complejo contará con la torre de 35 pisos y otro edificio de 3 plantas que estarán unidos por un puente. Tendrá 223 cocheras y 73 bauleras, jacuzzi y sauna para hombres y para mujeres, 6 quinchos, toilettes, amenities y una piscina de 195 metros cuadrados. En total, sumarán 235 departamentos de dos, tres, cuatro y hasta seis dormitorios. 

El alquiler por 24 meses de un departamento de dos dormitorios con dos cocheras en el Maral Explanada (que diseñó César Pelli y se ubica a tres cuadras de la torre) cuesta 1800 dólares por mes más 390 mil pesos de expensas. El que quiera comprarlo lo puede conseguir desde 533 mil dólares aunque por ese precio no tendrá acceso a una cochera. 

El argumento legal y la preservación patrimonial 

Hay dos informes que constituyen la columna vertebral de los argumentos que presentó Miconi y figuran en el expediente de 384 páginas que avaló el Concejo Deliberante. Uno lleva la firma del doctor Juan Martín Colombo, quien fue Procurador Municipal y es especialista en Derecho Administrativo y del arquitecto Ricardo Rodríguez, ex subsecretario de Planeamiento Urbano de la comuna y actual asesor y consultor de empresas. El otro es autoría del doctor en arquitectura Pablo Mastropasqua y del arquitecto Héctor A. Gumiero.

Colombo y Rodríguez explican la cuestión legal con estas palabras: “En los casos en que las parcelas superen los 3750 metros cuadrados (N de la R: como ocurre en este proyecto que ocupa más de 6500 o el 88% de la manzana) el Código de Ordenamiento Territorial permite que los propietarios pidan a la Municipalidad el dictado de normas urbanísticas particulares”. Miconi pidió, Montenegro concedió. 

En la manzana donde se construirá la torre, se ubica el chalet de María Frers de Mahn, “La Robla”, que está declarado de  interés patrimonial. Y hay otros dos chalets “Belvedere” y “Top Capu” o “El Tovar”, que son parte de la obra de Alula Baldassarini. Aunque guardan las características para ser considerados patrimonio, ninguno está declarado como tal.  

Paisajes Urbanos hará un trabajo de restauración y puesta en valor de los tres inmuebles. Colombo y Rodríguez escribieron que en esos casos “el Código de Preservación Patrimonial autoriza a que le otorguen estímulos y promociones en materia de normas de tejido, uso y ocupación del suelo, favoreciendo incluso la celebración de convenios urbanísticos y también de compensación urbanística”. 

Mastropasqua y Gumiero también valoraron la obra de preservación. Sostuvieron que integrará “lo  contemporáneo con lo patrimonial” y que en los últimos tiempos es “una de las herramientas más efectivas y exitosas” para evitar la desafectación de propiedades declaradas patrimonio, las demoliciones clandestinas o “el derrumbe por el abandono de los bienes con intenciones de su pérdida total de valores, a los que lamentablemente estamos habituados”. Los empresarios preservan y se benefician, el municipio cede. 

¿Cuándo fue que Mar del Plata empezó a ceder?

Ambos informes coinciden en que el perfil de la zona donde se edificarán los 35 pisos, cercana a Playa Varese, empezó a cambiar con la construcción de Torres de Manantiales que se inauguró en 1988. También mencionan al Maral Explanada, más conocido como las torres de Pelli, al edificio Unkanny y al Unkany Residences que aún no se construyó.  

Las torres de Pelli de 19, 21 y 23 pisos se aprobaron por excepción a fines de 2011 cuando comenzaba el segundo gobierno de Gustavo Pulti. Lo mismo ocurrió con el edificio Unkanny de 19 plantas aunque durante el gobierno de Carlos Arroyo. IMASA fue la empresa que desarrolló las dos construcciones.  

El edificio Unkanny Residences de H Ledesma Desarrollos Inmobiliarios se aprobó en agosto de 2023, a poco de concluir la primera gestión de Montenegro. Fue el mismo día que los concejales dieron aval al Distrito de Arte y Diseño (DAD). 

El DAD es otra idea de Miconi y Campomar con diseño de Mariani-Pérez Maraviglia-Cañadas que también construirá IMASA. Un conjunto de seis edificios en Edison y Juan B. Justo, el predio donde funcionó el Superdomo, que tendrá un parque de siete mil metros con comercios. En el centro habrá dos torres de 30 pisos y, en los extremos, hoteles y oficinas con roofstops. 

No está claro el valor de la compensación 

Cada vez que se aprueban obras de este tipo, la empresa que resulta beneficiada otorga compensaciones urbanísticas a la municipalidad. Una retribución económica por los metros de más que le permitieron construir. 

En el caso de la torre de 35 pisos, el artículo 6 de la ordenanza sostiene que “el monto de la compensación resultará de la valorización del 10% de los m2 excedentes a lo reglamentario por distrito”.

Región Mar del Plata consultó con Francisco Paco Olivo, el decano de la facultad de Arquitectura de la UNMDP qué significa ese porcentaje. Y Olivo respondió que la ordenanza no deja claro cómo se calculará: si será el 10% de lo que cuesta el metro cuadrado de construcción o de la construcción de esa torre en particular cuyos costos seguramente superarán al promedio. O si se calculará de acuerdo al costo de venta del metro cuadrado en ese lugar que, huelga decir, es más caro que en otras zonas de la ciudad.

“Y tampoco se sabe si solo se considera el costo industrial del metro cuadrado o el costo final incluido el valor de la tierra sobre la cual se construye”. Así, el valor de la compensación puede variar de forma sustancial más allá de “la modalidad, el tipo de obras y la localización de las mismas a que dé lugar la compensación”, detalló. 

La compensación tiene como prioridad el abono de una pelea política 

A su vez, la ordenanza establece que la empresa deberá acordar con el gobierno de Montenegro un plan que detalle las etapas del proyecto y “el porcentaje de compensación que corresponda a cada una de ellas”.

A partir de una idea del concejal de la Unión Cívica Radical, Daniel Núñez, la ordenanza también dispone que la Rambla de Mar del Plata sea el destino prioritario de la compensación. Y aclara que en caso de que sea imposible, porque el municipio debería acordar la intervención con el gobierno de la provincia de quien depende  ese espacio, será el intendente quien disponga cómo se utiliza. 

Si bien Montenegro no se expresó, que la compensación sea para la puesta en valor de la rambla, una obra que el gobierno de Axel Kicillof viene postergando, alimenta las suspicacias de que el tema se esté utilizando como abono de la pelea del intendente con la administración provincial. 

Todas esas suspicacias se evitarían si General Pueyrredon contara con un sistema de compensaciones urbanísticas. Hay una comisión en el Concejo Deliberante que debería redactar una ordenanza que las regule pero el gobierno municipal todavía no elevó ningún proyecto. 

Además, si las compensaciones se destinan a espacios centrales, aumenta el desequilibrio y la desigualdad en relación al resto de la ciudad que atraviesa una realidad que los concejales deberían contemplar. Los bloques  oficialistas avalaron el destino de esta compensación al mismo tiempo que el INDEC revelaba que 306.221 marplatenses viven en la pobreza y 85.825 en la indigencia.  

La ausencia de un plan de desarrollo 

Región Mar del Plata también consultó con Francisco “Paco” Olivo cómo debería funcionar el sistema de compensaciones. El arquitecto las consideró una buena herramienta y aclaró que funcionan “en la medida que la ciudad tenga una estrategia de crecimiento”. 

También detalló que deberían destinarse al desarrollo de pavimentos, redes de servicios, conectividad, agua corriente y cloacas: “La infraestructura sobre la cual se asienta el desarrollo urbano. Porque hay zonas que no la tienen y están completamente desarticuladas de la ciudad”. 

En definitiva, la aprobación de estos megaproyectos inmobiliarios pone de manifiesto la ausencia de un plan de desarrollo. “No hay un mecanismo de planificación acordado con todos los sectores que le dé sentido al crecimiento de la ciudad en toda su magnitud y con todas sus complejidades. En su reemplazo, hay un modelo de negocios que viene a sustituir esa falta de planificación de manera intencionada. Entonces hay edificios y emprendimientos puntuales que requieren de la excepción porque de otra manera no se pueden desarrollar”, dijo.

“Si está claro en términos de planificación estratégica cómo tengo que desarrollar la ciudad, es muy simple ordenar las compensaciones porque sé dónde tengo que poner los recursos”, explicó.

Para equilibrar esas tensiones existe el estado. “Aún en este contexto nacional en el que parece que hay que combatirlo, incluso desde adentro, que es la forma más perversa: conquistar una estructura para romperla, el sentido del estado es garantizar lo público, los espacios comunes. Todo aquello que ocurre, se desarrolla y atañe a la comunidad”.

Puede haber operaciones discrecionales 

Al ser consultado sobre si la falta de regulación puede deberse a que así es más fácil tener un manejo caprichoso o relacionado con intereses particulares, Olivo citó el ejemplo de lo que podría ocurrir con la pizzería Kentucky que, de acuerdo a la información que se conoce hasta el momento, se instalaría en la esquina de Catamarca y Libertad sobre la plaza España. 

Olivo describió a la plaza como “el espacio público de la ciudad por excelencia. El lugar donde se dan todo tipo de intercambios sociales”, y agregó que “como viene una pizzería, la municipalidad cede un espacio central, ideal para un negocio, con la demanda garantizada cuando cualquier persona que quiere instalar un comercio debe buscar un lugar y pagarlo”. 

“Por qué tengo que ceder un espacio nuestro a una firma para garantizarle el negocio”, se preguntó y respondió: “Se trata de un mecanismo que puede interpretarse como una operación discrecional”.

El decano también aclaró que los desarrolladores tienen derecho a solicitar una excepción. El problema es que la municipalidad lo promueva o lo permita. “No tengo nada contra los desarrolladores aunque no aprecio la voracidad económica y tengo una concepción bastante más amable en términos de convivencia social”. 

Tal como ocurrió con vecinos de la zona donde se construirá la torre, hay otros grupos que se  han opuesto a este tipo de proyectos. Sin embargo, tanto los gobiernos como los concejales han avanzado con las excepciones. “Si actúo por simple mayoría, levanto la mano y no escucho a los sectores de la comunidad y los vecinos, la injusticia es muchísima”, concluyó Olivo.