Los desequilibrios en el acceso al suelo en una ciudad sin planificación

El Colegio de Arquitectos Distrito IX (CAPBA 9) presentó un informe basado en el Encuentro sobre “Patrimonio y Planificación” que contó con conferencistas locales y nacionales. La ausencia de planificación, los desarrollos inmobiliarios y las excepciones, los problemas habitacionales y el reclamo por la creación del Consejo del Hábitat son los temas centrales del documento https://capba9.org.ar/encuentro-patrimonio/.

Los arquitectos que participaron del encuentro fueron Mariana Quiroga; Eduardo Resee; Fredy Garay; Graciela Di Iorio; Guillermo de Diego; Eduardo Agüero y Silvia Borrilli y el presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos Guillermo Rossi. También fueron invitados pero no asistieron la presidencia del Honorable Concejo Deliberante e integrantes de la  Cámara de Desarrolladores Inmobiliarios.

En el informe, el Colegio sostuvo que promueve el derecho a vivir en un hábitat digno y aboga por acuerdos para planificar un desarrollo urbano sostenible que impulse la equidad social y habitacional. Es decir, que “garantice los derechos fundamentales como por ejemplo que los servicios básicos (agua potable, cloacas, electricidad, gas, conectividad, pavimentos) lleguen a todos los barrios junto con las infraestructuras y equipamientos (sanitarios, culturales, educativos, deportivos, recreativos, espacios verdes públicos) con accesibilidad, seguridad y transporte público de calidad”. 

Al mismo tiempo, se refirió a los desarrollos inmobiliarios y consideraron que deben contribuir al  crecimiento y respetar las normas y “las preexistencias que conforman la identidad de Mar del Plata”.

Allí, inscribieron al paisaje costero y serrano, el tejido urbano, la morfología y el carácter de los barrios, el patrimonio arquitectónico y el patrimonio natural y añadieron que los proyectos “deben fomentar actividades productivas como el turismo urbano durante todo el año, el de sol y playa, el rural y serrano, el desarrollo pesquero y la producción frutihortícola, entre otras actividades propias de la región”.

¿Quién planifica la ciudad? 

El Colegio sostuvo que la inversión privada es indispensable. “Pero no deben ser los requerimientos del mercado los que decidan la planificación de la ciudad, debe surgir a partir de un proceso participativo amplio. Y hay que terminar con esta manera de hacer ciudad a partir de la excepción sin respetar las normas, sin planificar el territorio”. 

Durante este año, las excepciones cobraron notoriedad y generaron polémica al menos en dos momentos. Primero cuando el Concejo Deliberante aprobó la torre de 35 pisos en Falucho y Aristóbulo del Valle  a una cuadra de la costa y después cuando la municipalidad otorgó el impacto ambiental provisorio y convocó a Audiencia Pública para la construcción de los 9 edificios en el balneario La Reserva.

Luego, destacaron “el grave problema habitacional de hoy”. Por más que se construyan  viviendas nuevas y haya cantidad de casas desocupadas, “la mayoría de la población no tiene acceso a viviendas asequibles, ya sea para compra o alquiler”. 

Así, se provoca una expansión habitacional hacia los bordes donde las condiciones de vida son muy desfavorables debido a la falta de servicios, equipamientos e infraestructuras. “Al mismo tiempo, en otras zonas de esta localidad, se desarrollan áreas con altísimos estándares de calidad habitacional y servicios, destinadas a sectores de altos ingresos. Esta realidad profundiza las desigualdades habitacionales y fomenta la producción de una ciudad dual y ambientalmente insostenible”.

El Consejo de Hábitat como deuda 

Por eso, es que el Colegio promueve el debate público y también ha propuesto el anteproyecto de Ordenanza para la creación del Consejo Local de Hábitat, en el marco de la ley Provincial de Acceso Justo al Hábitat N° 14449, que presentó en junio de este año, junto a varios Colegios Profesionales y otras entidades que participaron en su elaboración. 

Sin embargo, seis meses después, el Concejo Deliberante aún no lo ha tratado. “A pesar de que es una herramienta muy potente que podría ayudar a la construcción de una ciudad más justa y sostenible”, explicó. 

Los integrantes del colegio creen que ese problema debe abordarse por todos los actores que producen la ciudad como los vecinos, el gobierno, la inversión privada, las instituciones implicadas y las organizaciones sociales. 

También propusieron estrategias para mitigar o resolver esa falta de acceso al suelo: ocupación de vacíos urbanos; modificación de indicadores urbanísticos (densidades y alturas permitidas); programas de incentivos y/o sanciones para la vivienda ociosa y predio vacante; reglamentación del instrumento que regule las compensaciones urbanísticas, definir la manera de calcularlas, los criterios utilizados y los destinos que tendrán. 

Además, plantearon que se pueden aplicar las herramientas que prevé la ley 14449, de acceso justo al hábitat, como la conformación de consorcios urbanísticos entre el Estado y el privado. Y en este marco de la ley, es necesario que el Concejo trate el Proyecto que presentaron. 

La posibilidad de destruir el paisaje

El informe cita consideraciones de los especialistas como el arquitecto Eduardo Resee, de larga trayectoria en planificación urbana y regional, quien durante una de las conferencias situó la discusión en una cuádruple relación entre: Planificación, Patrimonio, Política Pública y Mercado. ¿Cuáles son los elementos que conforman ese debate en esa cuádruple relación? ¿Cómo se establecen esos límites que deben estar garantizados en las normas?

“Cuando la ciudad de Mar del Plata pierda el carácter extraordinariamente rico en materia ambiental y paisajística, que fue la constructora de esta ciudad su calidad ambiental y paisajística, cuando lo destruyan se va a quedar sin la gallina de los huevos de oro”, subrayó.

El pedido de que se frenen las excepciones 

La arquitecta Mariana Quiroga, egresada de la UBA y especialista en restauración y conservación del patrimonio edilicio, expresó que hay expedientes que se mueven y proyectos mientras hay silencio de parte de las instituciones pero no en las calles. 

Y fue contundente: “Hay actores que se expresan y que están pidiendo a gritos que se frenen las excepciones, que paremos de destruir Mar del Plata, que reflexionemos cuáles son las nuevas piezas arquitectónicas y que defendamos nuestros patrimonios porque la inteligencia artificial nos está diciendo que aparentemente el futuro de Mar del Plata es esta imagen”, dijo y mostró la foto que se puede ver en esta nota. Luego, reflexionó: “Si lo es, lo vamos a tener que discutir y pensar, porque es muy crítica, muy triste y creo que no es la Mar del Plata que todos y todas queremos”.

El arquitecto Fredy Garay, especialista en Urbanismo y Ordenamiento Territorial, aseguró que ve “un error conceptual en los códigos y es no reconocer la ciudad que existía y su propia inercia, no pensar las morfologías de cambio a partir de la ciudad que existe. Es decir, cómo va a convivir lo nuevo con lo que existe”. 

A su vez, observó que “hay una lógica implícita que es la lógica del mercado y hay varios que la barrenan o la optimizan,  les conviene y la defienden. Sobre todo, la defienden quienes quieren regular y conducir ese comportamiento para evitar los efectos negativos”.

Garay indicó que no hay que seguir pensando parches, sino un plan con la discusión de la sociedad sobre cómo piensa evolucionar y proteger su paisaje y su patrimonio. “Habría que reformular los criterios del código y habría que desarrollar herramientas, mecanismos, procedimientos, que sean adecuados para implementar esa estrategia, entre otros puntos”.